《莆田市配售型保障性住房管理办法》政策解读

　　一、背景依据

　　2023年9月1日国务院印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号），2024年5月28日国务院明确将配售型保障房政策的适用范围扩大至全国各城市和县城；2024年7月18日党的二十届三中全会提出“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”，2025年3月住建部、省住建厅部署配售型保障性住房轮候库工作，要求各地市加快配售型保障房制度建设和面向社会实行常态化申请受理。

　　为加快构建“市场+保障”住房发展新模式，着力解决城镇工薪收入群体产权型过渡性、断层性住房刚需问题，规范本市配售型保障性住房管理，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《住房城乡建设部关于加快建立住房保障轮候库的通知》（建保〔2024〕89号）、《福建省住房和城乡建设厅关于建立完善住房保障轮候库有关工作的通知》（闽建住〔2025〕1号）及市政府批示精神，结合我市实际研究《莆田市配售型保障性住房管理办法》（以下简称“《办法》”）。

　　二、目标任务

　　按照《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《住房城乡建设部关于加快建立住房保障轮候库的通知》（建保〔2024〕89号）、《福建省住房和城乡建设厅关于建立完善住房保障轮候库有关工作的通知》（闽建住〔2025〕1号）等文件要求，加快完善基本住房保障体系，出台配售型保障性住房管理办法，启动配售型保障性住房轮候库建设，着力解决工薪收入住房困难群体的刚性需求问题，推动构建“市场+保障”住房发展新模式。

　　三、工作进展

　　本办法于2025年2月启动政策起草，先后开展了工作部署、政策学习、办法起草和部门征求意见等前期工作，征求了各县区政府、管委会和有关部门意见建议，并进行规范性文件合规性审查、面向公众征集意见建议，多过多番学习和完善，报经市政府常务会议研究通过，形成《莆田市配售型保障性住房管理办法》。

　　四、范围期限

　　本办法施在全市范围内实施，包括仙游县、荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区、湄洲岛管委会和北岸管委会，自印发之日2025年6月30日起生效，有效期5年。

　　五、主要内容

　　《办法》包含“总则”、“筹集建设”、“保障对象和条件”、“价格管理”、“轮候资格申请”、“配售管理”、“产权和配后管理”、“配套政策”、“监督管理”和“附则”10个部分。

　　（一）总则。明确了配售型保障性住房的定义和适用全市范围；明确了遵循“政府主导、以需定建（购）、合理布局和稳慎推进”的总体原则，以及“资金平衡、市场化运作、保本微利”的成本原则和“经济、适用、舒适、绿色”的建设原则；明确了市县（区）及部门职责分工，确定了市、县（区）优选确定国有企业主体作为本级配售型保障性住房建设运营实施主体。

　　（二）筹集建设。明确了实施主体优先选择国有企业统筹负责，优先考虑盘活存量并稳慎推进新建项目；明确了面积标准按照“保基本”原则，新建项目面积控制在70平方米到120平方米之间（以90平方米左右为主），收购或盘活项目适当放宽套型、面积和比例限制。明确了用地保障、规划布局原则及资金相关政策支持。

　　（三）保障对象和条件。《办法》对申请人主体作出规定：一个家庭只能申请一套配售型保障性住房，申请家庭应当指定1名成年且具有完全民事行为能力的成员作为主申请人，配偶和未成年子女必须列入家庭成员，成年未婚子女自主选择是否列为家庭成员，其他人员不得列入。未婚、离异、丧偶的单人户可按个人家庭申请，其中未婚单身人士需满30周岁，离异须离异满2年。

　　在准入条件上，主要包括户籍、住房、就业和限制排除条件，其中：在户籍条件上，规定主申请人应当取得本市户籍或具有本市有效居住证12个月以上的对象；在住房条件上，规定了申请人及家庭成员在申请地辖区内名下房产人均住房面积低于25平方米（荔城区、城厢区视为同一区域）；在就业条件上，申请人须在本市缴纳满12个月且申请时仍在保的社保（城镇职工社保、机关社保、灵活就业社保均可），发生中断的应累计不超过6个月，且相应的月份不计在内。在限制排除条件上，规定了3年内有房产转移行为、已享受过政策性福利性住房、失信被执行人、法律法规规定等4种不得申请形。

　　《办法》同时规定了组织部门认定的高层次人才、在莆台胞和从事基本公共服务行业6个月以上的3类对象不受户籍、就业条件限制；现有公租房在保的实物配租、货币补贴以及正在资格轮候的低收入（含最低生活保障）住房困难家庭，可依申请认定为配售型保障性住房轮候对象。

　　（四）价格管理。新建类基准价格主要以土地成本、建安成本、适度合理利润和据实核算的相关成本核定，收购存量类的以收购或建设成本、适度合理利润和据实核算的相关成本等因素合理确定；对收购存量商品住房用作保障性住房的，应当按照“政府主导、市场化运作”原则依法依规开展收购。

　　《办法》同时对配售房源定价的动态调节和滞销转用机制做了规定，明确了“一房一价”原则上一年内不得调整，对配售满1年未售、满2年不足5%的尾盘、满3年未售的剩余房源处置做了相关规定，确保财政资金不流失、资产不闲置。

　　（五）轮候资格申请。明确了配售型保障性住房实行常态化申请受理，申请人按照“诚信申报、授权承诺”原则自主申报、提交相应材料并签署授权，市（县、区、管委会）管理机构会同同级有关部门、街道办事处（乡镇人民政府），通过数据核查、线上核查、线下协查相结合方式进行多部门联审。整个申请审核流程包括申请受理、部门核查和审核公示3个环节，承诺时限40个工作日（不含公示、异议等）。

　　（六）配售管理。明确了配售型保障性住房遵循公开、公平和公正原则，配售基本程序包括配售方案、发布公告、申购登记、资格复核、确定顺序、组织选房、签订合同等环节规程和要求，其中“认购环节”按照“①(轮候家庭)提出申购-->②(管理机构)开展认筹前资格复核-->③(实施主体)组织认筹-->④(实施主体)确定选房名单及顺序-->⑤(实施主体)组织公开选房”五个步骤开展。

　　明确了买卖合同文本和不动产登记应载明的封闭管理内容，其中不动产权属证须记载：配售型保障性住房性质、实施封闭管理不得上市交易、除购房按揭外不得进行商业性抵押3项重要约束。办法同时明确了退出轮候资格及适用情形，对自然退出、意向登记后无正当理由未参加申购、已申购登记（认筹）未参加选房、已参加选房未按规定签约或签约后违约、违反法律法规制度等4种情形分别作差异化规定。

　　（七）产权和配后管理。在使用管理上，明确了擅自互换、转让、赠与所购配售型保障性住房等6种禁止行为。在退出情形上，分为申请退出（依申请回购）和强制退出（依职权回购）2类，其中：依申请回购规定了申请人因工作调动全体家庭成员户籍迁出本市满12个月、患重大疾病、丧失劳动能力、国家和省市规定和合同约定可以回购等四种情形；依职权回购规定了因购房人拖欠房贷导致有关机构需实现抵押权、因法院强制执行、因婚姻或继承造成享受既有多套、不可抗逆情形等四种情形。

　　在回购价格上，一是根据原购买价格并结合折旧和物价水平因素确定，即：回购价格＝原配售价格×〔1-（房屋持有期/12×年折旧率） + 签订配售型保障性住房买卖合同之年起至回购前一年度的莆田市区居民消费价格指数累计涨幅 〕。二是因承购人违规违约情形应强制退出的，回购价格仅按房屋折旧计值，不考虑物价波动水平。三是购房人自行装修及对房屋的添附成本均不予补偿，房屋专项维修资金余额予以返还。

　　（八）配套政策。明确了配售型保障性住房家庭享有商品住房同等子女学前教育、义务教育学位政策。

　　（九）监督管理。明确了申请人（购买人）骗取轮候资格、家庭状况发生变化未在规定时限主动申报、应当回购但未在规定时限申请回购三种违规情形的处理措施。明确了行政部门、管理机构、实施主体及相关工作人员违规涉及的行政责任和运营责任。

　　（十）附则。明确了本办法的配套制度、解释主体、施行日期等。

　　六、关键词诠释 

　　（一）配售型保障性住房。配售型保障性住房，是指由政府提供政策支持，限定户型面积、申购条件、销售价格、处分权利，面向符合条件的城镇住房困难工薪收入家庭和城市需要的引进人才等群体出售的政策性住房。

　　（二）封闭管理。配售型保障性住房不能上市交易，实行封闭管理，不得变更为商品住房上市交易；属于回购、继承和离婚析产等情形的，按照相关规定及配售合同约定办理；除购买本配售型保障性住房按揭抵押外，不得进行其他任何商业性抵押，不得设立居住权等。

　　购房人家庭因工作调动全体家庭成员户籍迁出本市满12个月、患重大疾病、丧失劳动能力、符合国家和省市规定需退出的，只能由政府指定主体依申请回购；住房公积金部门、商业银行为实现抵押权、以及人民法院强制执行需进行处置的，仅能由政府依职权回购。

　　（三）申请家庭。指主申请人和共同成员的集合，其中主申请人应当具备成年、具有完全民事行为能力条件，其配偶及未成年子女应列入共同成员；成年未婚子女自主选择是否列入，其他人员不得列入。单身、离异、丧偶的单人户可按单人家庭申请，其中单身人士应年满30周岁，离异的需离异满2年。

　　（四）准入条件。申请配售型保障性住房轮候资格应当同时具备的主体、户籍、住房、就业条件的组合。特别规定，经组织部门认定的第一、二、三高层次人才、在莆台胞和从事基本公共服务行业6个月以上的3类对象群体，不受户籍、就业条件限。

　　（五）配售价格。新建配售型保障性住房配售基准价格主要由土地成本、建安成本、适度合理利润以及据实核算的相关成本组成。通过收购（转化）筹集房源的配售价格由收购成本、适度合理利润以及据实核算的相关成本组成。

　　（六）轮候资格。配售型保障性住房轮候资格申请实行常态化受理。申请人按程序提出申请，经资格审核符合我市配售型保障性住房准入条件的家庭，纳入对象轮候库，拥有配售型保障性住房申购资格。

　　（七）回购价格。分为“依申请可以回购”和“依职权应当回购”两种类型：对因举家迁出确无需求和因病因残丧失劳动力确需筹资的，可依申请由政府回购，回购价格参照杭州市，以2%/年折旧加累计消费指数涨幅计算。

　　回购价格＝原配售价格×〔1-（房屋持有期/12×年折旧率） + 签订配售型保障性住房买卖合同之年起至回购前一年度的莆田市区居民消费价格指数累计涨幅 〕。其中：

　　①房屋持有期：配售型保障性住房交付之月起至回购协议签订之月止。

　　②年折旧率：房屋毛坯部分年折旧率为2%（若由实施主体统一装修的，则在毛坯部分折旧的同时，装修部分按每年10%折旧），按房屋持有期月数计提。

　　③居民消费价格指数（CPI）：按照市统计部门公布的莆田市区居民消费价格指数累计计算，自签订配售型保障性住房买卖合同之年起至回购前一年度止。按照统计部门口径，CPI累计涨幅按照年度叠加计算。

　　《办法》同时规定，因承购人产生违法违规行为的，应当由政府强制回购，并在回购价格上实行差异化管理，回购价格只按折旧计，不予居民消费指数涨幅弥补。

　　七、联系人及联系电话 

　　联系人：莆田市住建局住房保障科吴少军

　　联系方式：0594-2620133。

　　八、深度解读

　　（一）在现行住房保障体系中的定位。根据现行国家基本住房保障政策体系，保障性住房分为配租型和配售型2种，其中配租型以公租房、保障性租赁住房为主，广义配售型包括以往经济适用房、限价商品房、人才房等，2023年底国家提出规划建设配售型保障性住房政策，并作为“三大工程”之一有序推进。与往年经济适用房等政策性、保障性住房相比，配售型保障性住房，旨在解决工薪收入群体产权型过渡性、断层性住房刚需问题，在准入条件、筹集方式、配后管理、退出机制上均有明确的政策界定标准。

　　（二）与现行保障性住房准入条件上的区别。在准入条件上，从保基本、两岸融合和我市产业和城市发展需要出发，将户籍要求放宽到持有本市居住证的非莆户籍家庭，社保条件只限定12个月且在保，类型放宽到灵活就业社保，人均住房面积由经适房人均20平方米放宽到25平方米，并规定人才、台胞和基本公共服务行业3类群体不限户籍、社保条件限制。这样条件设置相比其他地市门槛更低，对非户籍在莆就业家庭、灵活就业群体包容性更广。

　　（三）封闭管理机制的规范性。依据配售型保障性住房“封闭管理”核心要求，配售型保障性住房管理办法在行为约束、产权登记、回购条件、回购价格、回购机制、继承析产及可持续运行等方面均需设定明确、严谨的管理规程，并应当在配售方案、买卖合同中明确载明。《办法》在依申请可退出、依职权应回购情形的条件、程序、标准上都作了具体规定，建立动态机制和应对物价水平波动相匹配封闭运行机制，这样既从制度层面确保了保障性住房的民生属性，又能有效遏制房产投机行为，达到购房者合理权益与政策可持续性相适配，确保政策执行不走样、不变形。

　　九、延伸解读（另附）

　　（一）莆田市配售型保障性住房申请指南；

　　（二）莆田市配售型保障性住房公众端操作指引