《关于进一步解决不动产登记历史遗留问题的意见（试行）》政策解读

　　一、制定背景

　　深入践行以人民为中心的发展思想，贯彻实施《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）精神，妥善解决因缺少用地、规划、竣工验收等审批手续导致的不动产“登记难”问题，保障群众合法权益。

　　二、制定依据

　　根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》、《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《福建省人民政府办公厅转发省建设厅省国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》（闽政办[2007]190号）等有关法律法规，参考莆政办[2019]48号文件，结合我市实际，制定本《意见》。

　　三、主要内容

　　《意见》的框架主要由适用时间、处理办法、实施期限、实施区域、实施部门等五个部分组成。

　　第一部分 适用时间。以自然资源部2021年1月4日下发的《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》施行时间为节点，2020年12月31日前在国有建设用地上已建成的，因缺少部分建房审批手续而不能正常办理不动产登记的房屋，适用本《意见》。

　　第二部分 处理办法。坚持“以民为本、尊重历史、依法依规、分类处置”原则，对用地手续不完善、未通过建设工程规划核实、房屋消防安全、房屋结构安全鉴定、原登记的房地信息不一致、开发建设单位不履行办证义务或灭失、政策性住房登记交易、土地出让金补交标准等八类不动产登记历史遗留共性问题及三种其他问题提出了相应的解决举措。

　　第三部分 实施期限。考虑到相关内容先试先行，文件有效期定为2年；我市制定的已有规定与本意见不一致的，以本意见规定为准，原已办理登记或已按原来规定办理的手续，继续有效，对未列入本意见处理范围的，各区政府（管委会）可按照“一案一议”方式研究解决。

　　第四部分 实施区域。市辖各区（管委会），仙游县可参照执行。

　　 第五部分 实施部门。由市自然资源局会同国家税务总局莆田市税务局、市住建局等部门负责组织实施和解释，并协调执行中存在的具体问题。

　　《意见》针对不动产登记历史遗留问题的处置办法，主要有以下几个亮点：

　　（一）贯彻了自然资源部[2021]1号文件精神。按照“缺什么补什么、谁审批谁负责”原则，用地手续不完善的，按照实际情况，采取划拨、协议出让等方式补办用地手续；规划手续不完善的，依法依规处理后补办相关核实手续。确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，经辖区政府同意，由自然资源部门按现状出具认定或核实意见函。

　　（二）简化了房屋消防、结构安全鉴定办理。房屋使用消防安全问题、房屋结构安全鉴定问题，由建设单位（或业主）委托有资质的第三方检测机构进行消防安全评估、工程质量可靠性检测鉴定，评估或检测报告送同级住建（人防）部门存档，存档手续作为申请不动产登记的依据。

　　（三）规范了土地出让金缴纳标准。以《福建省人民政府办公厅转发省建设厅省国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》施行前后作为土地出让金计收的时间节点，分阶段处理。集资房、房改房、安置房，若房地用途不一致的，则土地用途按住宅用途登记，无需补缴土地出让金。

　　（四）解决了开发商不履行办证义务或灭失引起的办证问题。开发建设单位不履行或不配合办证义务，经仲裁委员会裁决或人民法院判决，可由买受人代为申请办理首次登记和单方申请办理转移登记。房屋已销售且已入住（包括仲裁委员会裁决或人民法院判决开发建设单位承担不动产转移登记义务或房产权属归买受人所有）的住宅项目（含保交房项目），开发建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，或者开发建设单位欠缴税费的，经区政府（管委会）同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴开发建设单位应承担的土地出让价款和税费的同时，由买受人提供已支付全部购房款（含按揭）凭证并按规定缴纳其应缴税费后，可申请办理不动产转移登记。

　　（五）明确了政策性住房登记交易办法。集资房（房改房）上市须经同级房改部门核准，按规定补交土地出让金，已取得国有土地使用权证的，可直接将土地分割转移登记给各房屋所有权人；未取得国有土地使用权证，由产权单位（或承接单位）作出具结，房改部门出具符合集资资格复核意见函后办理首次登记。经济适用房购房时间满5年的可以申请上市交易或者办理完全产权变更登记。

　　四、征求意见情况

　　向市住建局、市税务局、市消防救援支队、市财政局、市司法局、市国资委、市国防动员委员会、市城市管理局、市机关事务管理局、市行政服务中心等市直部门和各县（区）人民政府（管委会）、市政府法律顾问征求意见。同时，通过市自然资源局门户网公开征求社会意见。共收集意见63条，采纳13条。

　　五、解读机关

　　解读机关：莆田市自然资源局

　　解读人：牛振生 尤志彬

　　电话：0594-2683761